商品認(rèn)購(gòu)書(shū)與購(gòu)房合同是一樣的嗎

購(gòu)房合同和房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)一樣嗎

法律主觀：

房產(chǎn)交易中的認(rèn)購(gòu)書(shū)與買(mǎi)房合同不同。認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽署預(yù)售合同或買(mǎi)賣(mài)合同前所簽訂的協(xié)議，目的是約定雙方日后要簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同；買(mǎi)房合同是買(mǎi)受人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成的協(xié)議，目的是確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)事實(shí)。

法律客觀：

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第五條

商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》

第十六條

商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)和合同的區(qū)別

認(rèn)購(gòu)書(shū)和購(gòu)房合同主要存在以下區(qū)別：

1、認(rèn)購(gòu)書(shū)和購(gòu)房合同訂立的目的不一樣。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于預(yù)約合同，目的是為了以后簽訂購(gòu)房合同而簽訂的，起到一個(gè)提前預(yù)約的作用，而購(gòu)房合同主要作用在于確立買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。

2、認(rèn)購(gòu)書(shū)和購(gòu)房合同的內(nèi)容不一樣。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)在大多數(shù)情況下內(nèi)容比購(gòu)房合同簡(jiǎn)單得多，只憑借認(rèn)購(gòu)書(shū)是不能完成房屋買(mǎi)賣(mài)交易的。而在購(gòu)房合同中，關(guān)于權(quán)利與義務(wù)的規(guī)定更為細(xì)致，甚至包括違約責(zé)任、交房后的相關(guān)約定等，明確了買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利和義務(wù)。

3、認(rèn)購(gòu)書(shū)和購(gòu)房合同的簽訂時(shí)間不同，通常認(rèn)購(gòu)書(shū)都先于買(mǎi)賣(mài)合同簽訂。

簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后產(chǎn)生的結(jié)果

1、如果在約定的時(shí)間與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，開(kāi)發(fā)商就不能將《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》所確認(rèn)的房子再承諾給其他購(gòu)房人了。假如無(wú)故拒不按約定的時(shí)間簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，開(kāi)發(fā)商則有權(quán)將《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》確認(rèn)的商品房另行出售給他人，而且無(wú)權(quán)收回交付的定金。如果在約定的簽訂合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將認(rèn)購(gòu)書(shū)確認(rèn)的商品房出售，則應(yīng)當(dāng)返還雙倍定金，但無(wú)權(quán)強(qiáng)制要求開(kāi)發(fā)商必須將房屋銷(xiāo)售自己。

2、在約定的時(shí)間，雙方就《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》確認(rèn)的商品房的買(mǎi)賣(mài)達(dá)成協(xié)議，正式簽訂約定的定金將根據(jù)雙方的意愿轉(zhuǎn)成購(gòu)房款的一部分。

3、《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》中雙方的權(quán)利義務(wù)將轉(zhuǎn)化成條款中的一部分。對(duì)超出的條款雙方不能達(dá)成一致，而使合同沒(méi)有簽訂成功，視為雙方均沒(méi)有違約行為，房屋開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金如數(shù)返還給。如果《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂成功，從認(rèn)購(gòu)人變成了購(gòu)房人，購(gòu)銷(xiāo)雙方就形成了商品房買(mǎi)賣(mài)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)注意些什么

盡管認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)還存在諸多問(wèn)題，但根據(jù)目前的司法實(shí)踐，只要開(kāi)發(fā)商具備預(yù)出售的法定條件，認(rèn)購(gòu)書(shū)中確系雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容又不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該認(rèn)購(gòu)書(shū)即對(duì)雙方具有約束力。

《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》中雙方約定的權(quán)利義務(wù)將轉(zhuǎn)化成《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》條款的一部分，為了避免不必要的損失，認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)清晰明確。

通常情況下開(kāi)發(fā)商提供的《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》大多是事先準(zhǔn)備好的格式條款，對(duì)于《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》中沒(méi)有的內(nèi)容有權(quán)要求補(bǔ)充。

認(rèn)購(gòu)書(shū)和購(gòu)房合同區(qū)別

認(rèn)購(gòu)書(shū)和購(gòu)房合同有著本質(zhì)的區(qū)別，具體如下：

1、認(rèn)購(gòu)合同就是起到一個(gè)擔(dān)保未來(lái)簽署正式購(gòu)房合同的作用，具體房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的權(quán)利義務(wù)，則需另行以雙方的在購(gòu)房合同中約定的內(nèi)容為準(zhǔn)。

2、而在實(shí)際執(zhí)行當(dāng)中，如果違反認(rèn)購(gòu)合同，那么需要接受定金罰則，支付雙倍定金或被沒(méi)收定金，而如果違反購(gòu)房合同，則可能被要求繼續(xù)履行合同，或承擔(dān)其他的違約責(zé)任。

3、根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條：

商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷(xiāo)售；

（四）商品房?jī)r(jià)款的確定及總價(jià)款、付款、付款時(shí)間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭(zhēng)議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。

全是貓膩！認(rèn)購(gòu)書(shū)與購(gòu)房合同的區(qū)別要認(rèn)清！

今天來(lái)說(shuō)說(shuō)人們買(mǎi)房時(shí)比較常用的認(rèn)購(gòu)書(shū)，一般來(lái)說(shuō)，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房買(mǎi)賣(mài)合同前簽署的文件，是對(duì)房屋交易雙方有關(guān)事項(xiàng)的初步確認(rèn)。認(rèn)購(gòu)形式一般包括雙方的基本情況；房屋的基本情況；房?jī)r(jià)的計(jì)算等。雖然認(rèn)購(gòu)書(shū)與購(gòu)房合同有相似之處，但從定義上大家可以清楚地看到，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與購(gòu)房合同明顯不是一回事，那么，這兩者的區(qū)別是什么呢？

一、認(rèn)購(gòu)書(shū)和購(gòu)房合同的區(qū)別

1、目的不同

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)相當(dāng)于一份預(yù)約合同，是為了將來(lái)簽訂購(gòu)房合同而簽訂的，但商品房購(gòu)房合同是本約合同，它決定了商品房銷(xiāo)售的權(quán)利和義務(wù)。因此，可以這么簡(jiǎn)單地來(lái)概括一下，那就是，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)相當(dāng)于是提前預(yù)約的一個(gè)作用，而購(gòu)房合同卻有確立關(guān)系的作用。

2、內(nèi)容不同

盡管它們有著相同的內(nèi)容和地方，但商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)比購(gòu)房合同簡(jiǎn)單得多。在通常情況下，單憑認(rèn)購(gòu)書(shū)是不能完成買(mǎi)賣(mài)交易的，而購(gòu)房合同就不同了，購(gòu)房合同的內(nèi)容更為詳細(xì)，關(guān)于責(zé)任和權(quán)利也劃分的非常細(xì)致，甚至也要包含一些交房后的相關(guān)條款、違約責(zé)任等等。

3、簽訂時(shí)間不同

也就是說(shuō)，認(rèn)購(gòu)書(shū)的簽訂時(shí)間和購(gòu)房合同的簽訂時(shí)間往往都是不同的。其實(shí)，從認(rèn)購(gòu)書(shū)的定義上大家就可以明確看出來(lái)認(rèn)購(gòu)書(shū)的簽訂時(shí)間，如果你有仔細(xì)看看就會(huì)發(fā)現(xiàn)，認(rèn)購(gòu)書(shū)通常在買(mǎi)賣(mài)合同之前簽訂，即一般先簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)在前，然后才是簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

但是，在這里也需要注意到這一點(diǎn)，比如，在一些特殊情況下，商品房認(rèn)購(gòu)可能直接成為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，這主要與房屋買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的內(nèi)容有關(guān)。如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，且開(kāi)發(fā)商收到了購(gòu)房者的房款，那么，有時(shí)候認(rèn)購(gòu)書(shū)也會(huì)被認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)合同。

二、一般來(lái)說(shuō)，認(rèn)購(gòu)書(shū)有哪些套路呢？

在買(mǎi)房的時(shí)候，有些人會(huì)直接將認(rèn)購(gòu)書(shū)當(dāng)成購(gòu)房合同，但事實(shí)上，認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容僅包括房屋地址、交樓日期、面積、價(jià)格等簡(jiǎn)單內(nèi)容，這完全不能維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。此外，對(duì)分?jǐn)偯娣e、違約責(zé)任、裝修標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)交付及定金的退還等相關(guān)內(nèi)容沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定，這就容易中套路。

還有，大家在買(mǎi)房時(shí)最看重的就是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的辦理吧？但是，如果你不多留意認(rèn)購(gòu)書(shū)的話(huà)，那么房產(chǎn)商隱瞞重要事實(shí)，比如未取得預(yù)售證之前就將房屋預(yù)售，就通過(guò)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)收取定金等行為。