解聘物業服務企業是否需要業主共同決定啊

業主解聘物業公司法定程序

法律主觀：

解聘物業服務企業需要業主共同決定。根據相關法律的規定，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人由業主共同決定，需要由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。

法律客觀：

《中華人民共和國物業管理條例》第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。 第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。 第四條 國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平 第六條 房屋的所有權人為業主。

業主選聘和解聘物業服務企業，需要經（　　）同意。

【答案】：D

【正確答案】：D

【答案解析】：參見教材P213，業主共同決定選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

【該題針對“物業管理實施與運作要點”知識點進行考核】

解聘物業公司需要多少業主同意

法律分析：小區如果想解聘物業公司，那么需要2/3業主同意的情況下，而且經過投票表決，才可以解聘物業公司，同時招聘新的物業公司，進入小區提供物業服務。

法律依據：《物業管理條例》 第十一條 下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

選聘和解聘物業需要多少業主同意

法律主觀：

選聘物業需要超過全體業主總數的50%，即可以視為通過。根據法律規定，業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第二百七十八條下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金。業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

更換物業公司需要業主大會表決通過嗎

更換物業公司需要業主大會表決通過。要解聘或者更換物業既可以通過業委會，也可以通過業主自身的多數決定。并且根據相關規定，半數以上業主同意可以解聘或者選聘物業服務企業。對于半數以上業主通過的解聘或者選聘物業決議，原物業公司拒絕退出的，可以通過法院要求其強令退出。

更換物業公司的步驟是什么

1、三分之二的業主同意更換物業。首先要確定更換物業公司是大部分的業主意向，才能成功更換物業。做一個統計表格，每家每戶去找業主簽字“同意更換物業”。戶數和面積都有過三分之二才行。比如：小區有300家住戶，要200家同意；3000平方米面積，2000平方面積的所有者同意才行。

2、更換物業的理由要有法律依據。在《物業合同》有效期內，不是隨隨便便就可以更換物業的，要物業公司違反其《物業合同》的內容，有違約的情況并且有足夠的證據，就可以根據《物業法》解除其合同，終止其受聘關系。如果《物業合同》到期了，走居委會程序，不自動續簽，另外招標新的物業公司就可以了。

3、與原物業協商解除合同。三分之二的業主同意更換物業了，就派代表去找物業公司的負責人，協商和平解決。如物業公司不愿意停止《物業合同》，退出其管理，就走以下程序。

4、居委會申請更換物業。拿著業主簽的“同意書”和物業違約的證據到居委會去申請更換物業。配合居委會辦理其相關的手續。一般居委會的工作人員會先和物業協商，讓其主動退出。如物業不同意就會走法律程序。

5、解除物業公司所簽《物業合同》。這樣證據充足，法院是會支持業主，解除物業公司《物業合同》，讓物業公司做好交接工作，限時撤場。

6、招標聘請新物業。沒有業委會可以委托居委會招標，或者其他機構組織招標，聘請其他物業公司，也可以直接邀約其物業公司進行管理。

什么事項應由業主共同決定

根據《物業管理條例》的相關規定下列事項由業主共同決定:

(一)制定和修改業主大會議事規則。業主大會議事規則是業主大會組織、運作的規程，需要由業主共同決定。

(二)制定和修改建筑物及其附屬沒施的管理規約。建筑物及其附屬設施的管理規約是業主自我管理、自我約束、自我規范的規則約定，應當由全體業主共同制定和修改。

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員。業主通過業主大會選舉能夠代表和維護自己利益的業主委員會委員，成立業主委員會。對不遵守管理規約，責任心不強，不依法履行職責的委員予以更換。

(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人。物業服務機構或者其他管理人的管理水平如何，與業主利益有直接關系，需要通過業主大會集體決策選聘和解聘。

(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金。維修資金的籌集、使用關系到業主的切身利益，應當由業主共同決定。

(六)改建、重建建筑物及其附屬設施。建筑物及其附屬設施的改建、重建，涉及費用的負擔，事情重大，需要業主共同決定。

(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。除上述所列事項外，對建筑區劃內有關共有和共同管理權利的其他重大事項，也需要由業主共同決定。

法律依據:

《物權法》第七十六條業主決定建筑區劃內重大事項及表決權

下列事項由業主共同決定:(一)制定和修改業主大會議事規則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。