買賣不破租賃有什么例外(什么是買賣不破租賃,是否有例外)

買賣不破租賃的例外情形

法律主觀：

一、買賣不破租賃的適用范圍有哪些

買賣不破租賃即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在而要求承租人返還租賃物。從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。

在我國(guó)，由于土地屬于國(guó)家所有或者集體所有，單位或個(gè)人僅有土地使用權(quán)。根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租，那么，對(duì)于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效，即應(yīng)當(dāng)類推適用買賣不破租賃原則。

二、買賣不破租賃的例外情形有哪些

1、動(dòng)產(chǎn)租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國(guó)立法規(guī)定來看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。

2、在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用

抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。即在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則。

3、在人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用

查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對(duì)象的財(cái)產(chǎn)加貼封條予以封存，禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分的措施，體現(xiàn)了國(guó)家公權(quán)對(duì)私權(quán)的干預(yù)和救濟(jì)。被查封的財(cái)產(chǎn)，債務(wù)人或其他人擅自處分的，該處分行為無(wú)效。執(zhí)行債務(wù)人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無(wú)效。

4、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過程中的限制適用

破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，必然要進(jìn)行拍賣或變賣，所有權(quán)肯定會(huì)發(fā)生變化;以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，其權(quán)屬同樣會(huì)發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中，對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對(duì)外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時(shí)尚未履行完畢的，在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過程中，一般應(yīng)限制適用買賣不破租賃原則。

三、民法典中關(guān)于買賣不破租賃的規(guī)定

《中華人民共和國(guó)民法典》第七百二十六條的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

綜上所述，動(dòng)產(chǎn)、法院查封的不動(dòng)產(chǎn)、破產(chǎn)處理中的財(cái)產(chǎn)及已進(jìn)行了抵押的財(cái)產(chǎn)都不能適用于買賣不破租賃的原則，債務(wù)人擅自處置以上財(cái)產(chǎn)的行為無(wú)效。

法律客觀：

根據(jù)法律的規(guī)定，在下列情況下對(duì)買賣不破租賃原因有所限制：1、動(dòng)產(chǎn)租賃的限制適用從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國(guó)立法規(guī)定來看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。2、在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”即在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則。3、在人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對(duì)象的財(cái)產(chǎn)加貼封條予以封存，禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分的措施，體現(xiàn)了國(guó)家公權(quán)對(duì)私權(quán)的干預(yù)和救濟(jì)。其本質(zhì)上是一種公法行為。查封包括財(cái)產(chǎn)保全過程中的查封和強(qiáng)制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)被查封后，其所有人或使用權(quán)人喪失了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)。因此，被查封的財(cái)產(chǎn)，債務(wù)人或其他人擅自處分的，該處分行為無(wú)效。最高人民法院經(jīng)他字第8號(hào)復(fù)函明確指出，執(zhí)行債務(wù)人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無(wú)效。從另一方面來說，查封的目的就是為了實(shí)現(xiàn)債權(quán)，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)只能由他自己承受。4、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過程中的限制適用破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，必然要進(jìn)行拍賣或變賣，所有權(quán)肯定會(huì)發(fā)生變化;以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，其權(quán)屬同樣會(huì)發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中，對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對(duì)外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時(shí)尚未履行完畢的，在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過程中，一般應(yīng)限制適用“買賣不破租賃”原則。

法拍房買賣不破租賃的法律規(guī)定

法律主觀：

買賣不破租賃是指在租賃合同有效期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

根據(jù)2021年實(shí)施的《民法典》第七百二十五條規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

第七百二十六條第一款規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

法律客觀：

《合同法》第229條規(guī)定的“買賣不破租賃”，則是當(dāng)事人之間的一種基于意思自治的民事行為，與強(qiáng)制拍賣不同，強(qiáng)制拍賣中，被拍賣的標(biāo)的物已被法院查封或凍結(jié)，被執(zhí)行人已喪失了處分權(quán)能，法院基于法律賦予的職權(quán)強(qiáng)行對(duì)該標(biāo)的物予以處置變現(xiàn)，在強(qiáng)制拍賣中并不能體現(xiàn)拍賣標(biāo)的物原所有權(quán)人的意思表示。那么，《合同法》第229條規(guī)定的“所有權(quán)變動(dòng)”，是否包含了因拍賣而發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)呢?從所有權(quán)變動(dòng)的原因來分，應(yīng)當(dāng)包含當(dāng)事人因合同等法律行為引起的物權(quán)變動(dòng)，和因強(qiáng)制執(zhí)行、強(qiáng)制征用、法院判決、繼承、新建等行為引起的物權(quán)變動(dòng)。那么，不論是因何種原因發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，都屬于所有權(quán)變動(dòng)，都應(yīng)當(dāng)適用該條款。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第31條規(guī)定了“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅。”，即采用了承受原則。也就是說，一般而言，拍賣引起所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，也不影響原租賃權(quán)及其他用益物權(quán)的效力。但是，這不是絕對(duì)的，最高法院在該《規(guī)定》中又規(guī)定了例外情形，即如果上述權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣的財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先設(shè)定的擔(dān)保物權(quán)或其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。該條規(guī)定的意思即，如果在拍賣財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的租賃權(quán)在先，設(shè)定的抵押權(quán)在后，依物權(quán)優(yōu)先的原則，租賃權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先予以保護(hù)，拍賣后，租賃權(quán)應(yīng)由買受人繼續(xù)承受；相反，如果抵押權(quán)設(shè)定在先，租賃權(quán)設(shè)定在后，同樣依據(jù)物權(quán)優(yōu)先原則，設(shè)定在后的租賃權(quán)不能影響設(shè)定在先的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，如果租賃權(quán)繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，會(huì)導(dǎo)致拍賣的價(jià)款過低，影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)將該租賃權(quán)取消，然后再進(jìn)行拍賣。《合同法》第229條規(guī)定時(shí)，還應(yīng)當(dāng)注意到“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)”這一條件的適用。人民法院對(duì)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查封、凍結(jié)時(shí)，如果被查封、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)上尚未設(shè)定租賃權(quán)，而是在查封、凍結(jié)之后，被執(zhí)行人才設(shè)定的租賃權(quán)的情形，應(yīng)另當(dāng)別論。查封、凍結(jié)的實(shí)質(zhì)在于禁止或者限制被執(zhí)行人處分其特定財(cái)產(chǎn)，直接影響被執(zhí)行人對(duì)該財(cái)產(chǎn)的占有、使用和收益。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第26條第1款規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。”因此，被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)后，其處分權(quán)已經(jīng)受到了禁止或限制，如果仍然在該財(cái)產(chǎn)上進(jìn)行移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)等行為，則妨礙了人民法院對(duì)該財(cái)產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，因此，人民法院可依申請(qǐng)執(zhí)行人的請(qǐng)求，直接對(duì)該財(cái)產(chǎn)進(jìn)行執(zhí)行。如果要進(jìn)行拍賣，則被執(zhí)行人在查封財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的租賃權(quán)，將不受法律保護(hù)。但為了保護(hù)善意第三人，該條第3款又規(guī)定“人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對(duì)抗善意第三人。”而查封不動(dòng)產(chǎn)的公示方法，主要是通知有關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)，同時(shí)在該不動(dòng)產(chǎn)上張貼封條或者公告。因此，如果租賃權(quán)設(shè)定在先，法院查封、凍結(jié)在后，那么，該租賃權(quán)仍然應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)，可以適用“買賣不破租賃”的原則；相反，如果法院已經(jīng)查封、凍結(jié)，且查封、凍結(jié)進(jìn)行了登記及張貼公告、封條等公示，在之后被執(zhí)行人在該財(cái)產(chǎn)上設(shè)定了租賃權(quán)，則屬于在該財(cái)產(chǎn)上設(shè)定了權(quán)利負(fù)擔(dān)，如果該租賃權(quán)的存在影響到了拍賣活動(dòng)的進(jìn)行，會(huì)導(dǎo)致拍賣價(jià)款過低或者拍賣無(wú)法成交，則人民法院可以應(yīng)申請(qǐng)執(zhí)行人的請(qǐng)求，將該租賃權(quán)除去，然后委托拍賣。